Người đàn ông này đã xây dựng và mất tỷ đô la đế chế sau đó xây dựng lại

2024 Tác giả: Ethan Spencer | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 09:06

John Goff là một trong những nhà đầu tư bất động sản thương mại hoang dã nhất ở Mỹ, nhưng thậm chí điều đó đã không cứu anh khỏi bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2007. Vào thời điểm đó, anh là chủ tịch của Crescent Real Estate ở Texas, một trong những quỹ đầu tư bất động sản lớn nhất (REIT) trong nước. Crescent có 54 tòa nhà văn phòng. Mỗi tòa nhà mà anh sở hữu đều có người mua quan tâm. Tuy nhiên, anh không thể hiểu được cấu trúc của giá cả, cũng không thể tìm được thứ gì để mua. Anh có cảm giác xấu về nó. Vì vậy, vào tháng 8 năm 2007, anh đã bán Crescent Real Estate cho Morgan Stanley với giá 6,5 tỷ đô la. Số tiền của anh ta lên tới khoảng 220 triệu đô la. Tất nhiên, thời điểm này là hoàn hảo. Thị trường bất động sản đang ở đỉnh cao. Chẳng mấy chốc, tất cả sẽ sụp đổ và anh ta nhìn từ bên lề.

Giá trị của danh mục đầu tư bất động sản Goff và nhóm của ông được xây dựng chỉ là một phần nhỏ của giá trị cũ của nó. Morgan Stanley đã từ bỏ khoản đầu tư vào Crescent Real Estate vào cuối năm 2009 và giao công ty cho Barclay's, công ty đã cho Morgan Stanley vay 3,5 tỷ đô la cho thỏa thuận này. Barclays sau đó hợp tác với Goff, người biết rõ tài sản hơn bất cứ ai khác, cố gắng kiếm lại tiền. Trong vài năm tới, Goff đã đạt được điều đó và hơn thế nữa. Ông đã có thể từ từ bán hơn 2 tỷ đô la cho các tòa nhà văn phòng. Ông đã mua lại tài sản yêu thích của mình, như khu nghỉ mát Canyon Ranch. Đối với những nỗ lực của mình, Barclays đã cho anh ta trở lại tên Crescent bất động sản.

Hơn một thập kỷ sau khi ông bán công ty của mình, Goff đã trở lại kiểm soát nó một lần nữa. Ông có một danh mục đầu tư của các tài sản cao cấp mà ông thích đủ để nắm giữ thông qua bất kỳ suy thoái kinh tế có thể xảy ra.

Goff tốt nghiệp đại học Texas. Sau đại học, ông làm CPA cho các khách hàng bất động sản của KPMG ở Houston và Fort Worth. Năm 1987, nhà đầu tư tỷ phú Richard Rainwater đã thuê ông để quản lý cổ phần của ông. Nước mưa đã tạo nên tên tuổi cho mình trong thập niên 1970 bằng cách giúp bốn anh em biến một gia sản nhỏ cho họ bởi ông trùm dầu mỏ tỷ phú của họ thành một tài sản khổng lồ bằng cách xây dựng cổ phần kiểm soát trong các công ty định giá thấp. Tại một thời điểm, họ sở hữu 10% của Texaco, 5% của Marathon Oil, và một cổ phần kiểm soát trong Walt Disney. Khi Rainwater thuê Goff, anh ta đã tự mình ra ngoài.

Đối với Goff, Rainwater là tấm vé của anh đến một thời điểm lớn. Ông đã rút hết số tiền $ 14,100 401k của mình để lấy tiền của mình cho Rainwater. Một trong những thỏa thuận đầu tiên của Goff là với công ty bất động sản thương mại của Roger Staubach. Anh ta cần một số thanh khoản, vì vậy Rainwater, Inc. đã cho anh ta 1 triệu đô la tiền mặt cho 20% vốn chủ sở hữu trong công ty của anh ấy. Khi Staubach bán cho Jones Lang Lasalle với giá 650 triệu đô la trong năm 2008, biến thành một cơn gió 70 triệu đô la cho Rainwater, Inc.

Năm 1994, Goff thực hiện thỏa thuận bất động sản lớn đầu tiên cho Rainwater. Crescent là một khu phức hợp rộng 1,3 triệu foot vuông mà cuối cùng họ đã đặt tên cho công ty. Tại thời điểm mua hàng, Crescent đang trên bờ vực vỡ nợ 250 triệu đô la. Goff đã nhận được một khoản tín dụng trị giá 100 triệu đô la từ Rainwater và có thể mua nợ của tòa nhà với giá 172 triệu đô la.

Thỏa thuận đó đã phát động tất cả. Goff lấy công ty bất động sản Crescent vào năm 1994 với IPO 650 triệu đô la. Cuối cùng, ông đã mua 40 triệu feet vuông tài sản. Đó là danh mục đầu tư mà Morgan Stanley đã mua với giá 6,5 tỷ USD ở đỉnh cao của thị trường. Khi Lehman Bros. đi dưới một năm sau đó, Goff thấy mình đứng bên lề với hơn 200 triệu USD tiền của Morgan Stanley.

Goff đã trở lại đầu tư bất động sản và xây dựng lại công ty của mình trên một lần nữa. Ông đã ra mắt GP Invitation Fund để cho phép bạn bè đầu tư vào các giao dịch mới. Ông đã mua sáu khách sạn. Công ty của ông đang xây dựng một khách sạn 700 phòng ở Nashville. Hôm nay, Crescent có 2,8 tỷ USD được quản lý. Roger Staubach là một nhà đầu tư trong quỹ GP Invitation.